東京都千代田区麹町のオーガニックエステサロン「アンリュミエール」のスタッフによる日記
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物件探しのノウハウ
文字色こんにちは!Yummyです。今日は物件探しのノウハウをこっそり教えますね!

 
その前に、今日もぷちっとワンクリックお願いします。

私は、一応、宅地建物取引主任者(宅建と呼ばれている資格)なので、不動産に関してはプロなのです!と言いたいところですが、実務をこなしたことがないので素人同然です。
(以前いた会社では住宅ローン課だったので、直接不動産の仕事はしたことがないのです。)
ただ、開業にあたって物件探しをした経験はあるので、そのことを少しお話したいと思います。

これから物件を探して開業しようと思っている方に参考になればと思います。

まず物件探しで重要なことは街のイメージ(雑誌やテレビ等で見たもの)にとらわれることなく、実際に歩いてみることです。
歩くことでたくさんのことが見えてきます。

物件探しを車でするのは言語道断ですよ!不動産会社の人は親切に車に乗せてくれるというかもしれませんが、絶対に乗ったらダメです。
とにかく駅から歩いて、町並みや人の流れを見たり、商店を見たり(ライバル店を探したり)、駅からの実際の距離を歩いて計ることが重要です。

気になる物件は朝、昼、晩と、そして曜日を変えて何度も歩いて様子を見ます。何度も歩くことで、どんな人が住んでいるのか?どんな人が集まる場所なのか?という情報が見えてきます。

私は約30ヶ所の物件を見ましたが、街の名前としては良いイメージでも、実際は汚い雑居ビルだったり、歓楽街だったりとがっかりさせられる物件にいくつも遭遇しました。

私が実際に訪れた街の名前(もしくは駅名)を思い出せる範囲で挙げてみますと・・・(順不同)

麹町、銀座、赤坂、乃木坂、渋谷、目白、西麻布、東麻布、麻布十番、六本木、恵比寿、代々木、飯田橋、目黒、梅が丘、東北沢、幡ヶ谷、代々木上原、代々木八幡、経堂、赤羽橋、神楽坂・・・

エリアを決めずに、とにかく不動産会社の方(知り合いなので助かりました)に、めぼしい物件情報をピックアップしてもらって、さらにその中でも良さそうな物件を絞り込んで、実際に見に行きました。

エリアを絞り込んだ方がいいのでないか?と思う人も多いかもしれませんが、最初からエリアを絞るのは危険です。

人気エリアは物件情報が少ないし、誰もが狙っているので、良い物件は何年も待っている大手の会社に情報が流れていってしまいます。駅前などの人気物件は、「いくら払ってもいいから、とにかく空いたらすぐに押さえたい!」と待っている人(会社)がたくさんいるのです。

あまり、エリアのネームバリューにこだわり過ぎると、たとえばアロマやエステ業界に人気の表参道、青山、代官山、銀座などは、とにかく地価が高いので家賃もとても高くなってしまいます。一坪40000円くらいでしょうか。しかも競合店が多いので、よっぽどたくさんの顧客をもっているか、もしくは広告宣伝費をかけられる会社でないと厳しいと思います。

それから、店舗用物件探しの情報源としてあてにならないのは、インターネットです。
インターネットに載るような情報は、誰も借り手がいない余りモノがほとんどです。インターネットで店舗用物件探しを済ませようというのは、まず大きな間違いです。

インターネットの情報が全てと思ったり、ネットで何でも見つかると思ったらいけませんよ!(普通の買い物とは違います!)
物件情報に関しては、本当に良い情報を、わざわざネットに載せるような面倒なことはしません。
その前に決まってしまいます。

一番いいのは信頼でき、本気で探してくれる(ここが一番重要!)不動産会社を見つけることですね。でも、これが一番難しい!

不動産会社には「レインズ」という業界のコンピューターネットワークがあります。これに良い情報が流れることがあるのですが、いいものは本当に速く決まってしまうので、とにかく急ぐ必要があります。

私も情報をもらって、すぐにその物件に直行したり、夜中でも見に行ったりしました。次の日の朝一番に物件を見せてもらうよう電話をするためです。朝ご飯を食べて家を出て、次のご飯は夜中という日もありました。途中、飲み物を自販機で買って飲むくらいです。とにかくランチの時間ももったいないと思うほど、急いで探す必要があるのです。(当時、無職だったので。)

物件探しは、根気強く探し続けてじっくり待つ忍耐も必要なのですが、決めるときは即決しないとすぐにライバルに押さえられてしまいます。ここで「どうしよう」と悩んでいるうちに他の人にチャンスを先取りされてしまうということになり兼ねません。まさに店舗用物件探しは、目に見えない戦争です!
絶対に負けないように、毎日毎日歩き続けて、感覚を養い、いいものを見極めるセンサーを磨く必要があります。

いろいろと、偉そうなことを書きまたが、私の選んだ麹町の物件が果たして良かったかどうかは、まだ6ヶ月しか経っていないのでなんとも言えません。

駅からも近く、路面店で、環境もいいので気に入ってはいるのですが、ネットの検索にはひっかかりにくいという弱点もあります。「麹町」というキーワードで、アロマやエステを探す人は少ないですからね。

最後に、一番気になるのは家賃と広さですよね。

家賃は、今のサラリーマンの感覚で考えたら絶対にNGです。
たとえば、30万円くらいで探していたとして、40万円の本当に良い物件が出てきたとします。
「10万円高いからやめよう。」と考えてしまうのは、もったいない話です。

サラリーマン(たとえば月収25万の人)の月々の家賃の支払いが10万円から20万円になってしまうのは、支払い不可能で危険な話ですが、営業用の物件で10万円の違いを同じ感覚で「支払えないだろう」と考えるのはNGです。

もしかしたら、その10万円高い物件にすることで売り上げが100万円アップすることだってあるかもしれません。1階と2階の物件を比べたとき、同じ広さでも10万円以上家賃に差があることもよくあることです。
「1階は10万円も高いから2階でいいや。」というのは、もったいない話です。1階の方が何倍もチャンスが潜んでいますよね。(業種などにもよるとは思いますが、一般的に。)

でも、なかなかこういう感覚ってセラピストの限られた給料の中で生きていると、考えられないんですよね。切り替えられないというか・・・。「う~ん、10万円も高いのは手が出せない。」って私も悩んでいました。

アンリュミエールにはトリートメントルームが3部屋あるのですが、まだ実際には2部屋しか使っていません。スタッフも多くても2人しかいないもので・・・。1部屋もったいないですよね。これはまだ私の力不足で、まだこの部屋を生かしきれていません。
将来的には、3部屋フル稼働でとは思っているのですが、なかなかそこまでできていない状態です。人も雇わないといけないし、集客もしないといけないし・・・。

そんなことも、理想的な将来を見越して(?)広い物件を借りたわけですから、早いうちになんとか稼動させなければなりません。

物件探し、広くても狭くても悩むことは多々あるのですよね。

物件探しのノウハウは、語りだしたらきりがないくらいいろいろあります。
契約も普通の家と違って大変です。そんなこともまた別の機会にお話できればと思います!

それではまた明日!




ただいま、アンリュミエールではローズフェスティバルローズ開催中です!(大好評です!なるべくお早めにご予約ください。)

ブルガリアンローズの至福の時間を過ごしにきてくださいね。

ご予約は、03-6893-6893まで!

お待ちしております!

 
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コメント

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ローズフェイシャル最高ですね♪
Yummyさん、ブログではお久しぶりです。そして先日は念願のYummyさんの施術を受けることが出来て嬉しかったです!あの後、肌状態が良くなりましたよ。あとね、肩がすごいすっきりしました。通常のリラクゼーションエステを超えた何かがあるような感じを受けました。本当にありがとう!同じセラピストとして頑張らなきゃっていう気持ちになりました。
そうそう、今回の物件の話。私も元不動産屋だけに(賃貸営業歴10年ですから)わかります!店舗物件探しはそれこそみんな戦争ですよね。Yummyさんの決めた麹町。私かなりいい感じを受けました。なんていうか落ち着いた雰囲気で私は神楽坂が好きなんですが、駅を降りたときに似た感覚を覚えました。部屋の稼働率って難しいですけど、Yummyさんなら近い将来フル稼働大丈夫だと思います!自分を信じて頑張って!素敵な時間をありがとうございました。友達がうらやましがってました(笑)
yaerin | URL | 2008/03/27/Thu 22:48 [EDIT]
ありがとうございました♪
>yaerinさん
先日は、遠くから本当にありがとうございました。
肌の状態がよくなったこと、そして肩がすっきりしたことを聞いて内心ホッとしています。それから、マドレーヌありがとうございました。とてもおいしかったです。お客様の娘さんがママにくっついて、お店に遊びに来てくれたので、いただいたマドレーヌを出したところ、美味しいと喜んでいましたよ!

物件の話、yaerinさんはプロなのでいろいろ私よりもご存知ですよね。10年も不動産営業されていたのですね~。すごいですね。
店舗探しが戦争というのは、やってみて初めて分かりました。家を探すのとは大違いですね。

神楽坂、なんか最近ブームですよね。美味しいお店とかいっぱいあって。
ゆっくり時間をかけて稼働率を上げていければと思っています。
また、東京にいらしたときは立ち寄ってくださいね♪
Yummy | URL | 2008/03/28/Fri 00:53 [EDIT]

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